Обзор рынка квартир в Москве

На сегодняшний день самые дешевые квартиры в Подмосковье находятся в Звенигороде, Пушкино, Дмитрове, Воскресенске, Орехово-Зуево, Серебряных прудах, Талдоме и Раменском. Однако со временем недвижимость здесь, скорее всего, вздорожает. Одна из причин заключается в том, что сейчас там активно развивается инфраструктура. Например, Клин по мнению некоторых экспертов буквально преобразился после того, как там построили ледовый дворец и теннисный корт. Спортивные сооружения и стекольный завод «Главербель» несколько подняли цены на жилье.

Квартиры в Подмосковье в других районах тоже дорожают по той же причине. Так, правительство области предлагает инвесторам построить вдоль ЦКАД более 50 млн. кв. м жилья и 45 млн. кв. м логистики. Правда, власти области предлагают строить малоэтажные здания. Пока в области достаточно земли, чтобы позволить себе подобные архитектурные изыски.

Предполагается, что в 2008 году квартиры в Подмосковье в высотных домах не будут дорожать. Эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что на этом рынке начнется стагнация. Цены взлетят на коттеджи и таунхаусы, которые, возможно, вздорожают на 30-40%. Наиболее интенсивно будут развиваться направления Симферопольское, Каширское, Калужское и Киевское.

В отличие от Подмосковья, рынок квартир в Москве в 2007 году пережил стагнацию. Цены повышались в соответствии с инфляцией. Агентства недвижимости отметили устойчивый интерес покупателей к новостройкам. Предпочтения потребителей за последние два года претерпели некоторые изменения. В 2005 году лидерами спроса были маленькие однокомнатные квартиры в Москве, а сегодня - трех- четырехкомнатные.

Изменился и возраст покупателей. Сегодня это все больше молодые люди. Управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки» Наталия Тихоновская в 2007 году возраст 48% покупателей от 26 до 35 лет. По Московской области таких покупателей 52%. Молодежь охотно прибегает к ипотеке. Надо отметить, что условия выдачи ипотеки ужесточились. Теперь уже банки крайне неохотно дают кредиты без первоначального взноса.

По мнению Тихоновской, к концу этого года квартиры в Москве эконом-класса с рынка исчезнут. Дешевое жилье понемногу вытесняется за МКАД. В основном на рынке столицы останется жилье бизнес-класса. Будет увеличиваться строительство элитных квартир. Именно это жилье дорожает самыми быстрыми темпами. Типовое жилье будет дорожать не быстрее инфляции.

Первый зам. руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев сообщил, что в этом году начинается строительство двух первых домов эконом-класса, которые все уже называют доходными домами.

Предполагается, что они будут расположены в районах-новостройках на окраине города, например, в Кожухове и Некрасовке. Эти дома позволят малоимущим жителям, которые не хотят или не могут приобрести более дешевую квартиру в Подмосковье, получить квартиру Москве.

Проект пока находится на стадии согласования, поэтому точных адресов назвать никто не может. На утверждение правительством проект поступит в марте.

Первыми кандидатами на вселение в доходные дома являются очередники. Николай Федосеев сказал: «От момента постановки на очередь до получения квартиры в плановом порядке, увы, в столице по-прежнему проходит до двух десятков лет. Простояв половину срока, семья иногда оказывается в ситуации, что дальше ждать просто невтерпеж. Кто-то тяжело заболел, или дети уже спят, что называется, на головах друг у друга. В итоге люди обращаются к властям с просьбой помочь во внеплановом порядке. Идеальным выходом в таких случаях было бы предоставить временное жилье - до получения положенной им бесплатной квартиры. Но, к сожалению, свободных площадей у города обычно нет».

Первый доходный дом в Москве был построен еще 2003 году, но квартиры в Москве в первом доходном доме были по карману только очень состоятельным людям.

Коммерческую выгоду хозяева дома получали, но рядовым москвичам от этого было не легче. Не удивительно, что многие из них начали покупать значительно более дешевые квартиры в Подмосковье.

Московские власти хотят предложить людям квартиры в домах коммерческого использования. Эти дома будут принадлежать городу и дадут возможность улучшить свои жилищные условия примерно на пять лет до того времени, как они смогут получить собственные квартиры. «Плата планируется вполне сопоставимой с той, что москвичи платят при найме социального жилья. - Если социальный наём обходится по 75 копеек за квадратный метр, то в доходном доме он будет стоить рубля два… Но в отличие от нанимателей муниципального жилья, которым за услуги ЖКХ доплачивает бюджет города, арендаторы дома коммерческого использования будут оплачивать их на 100 процентов из своего кармана» - сообщил Федосеев.

Такие дома позволят малообеспеченным людям пережить в сносных условиях самое тяжелое время, пока они ждут квартиру в Москве или квартиру в Подмосковье….

На вопрос, будут ли расти цены на жилье в столичном регионе, разные специалисты отвечают по-разному. Первый заместитель мэра столицы, глава стройкомплекса Владимир Ресин полагает, что цены на квартиры в Москве и в Подмосковье продолжат расти: «Сейчас цены на недвижимость в Москве немного стабилизировались, хотя, к сожалению, и на высоком уровне. Мне хотелось бы сказать, что цены расти не будут, но я практик и сказать этого не могу». Одна из причин в постоянном росте цен на строительные материалы: «Цемент, другие ресурсы, земля - все, из чего состоит цена квадратного метра, дорожает, поэтому себестоимость строительства, конечно, будет расти».

Тем не менее, как считает Ресин, разрыв цен между себестоимостью квадратного метра и его продажной ценой слишком велика, т.к. многие владельцы квартир в Подмосковье и в Москве используют их как средство наживы.

Между тем, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средние цены на квартиры по Москве за неделю выросли еще на 0,5%, их средний уровень 4202 доллара за квадратный метр. Аналитики считают, что цены толкает вверх падающий доллар. Когда доллар упал ниже 24,5 рублей, долларовые цены поднялись, чтобы скомпенсировать это понижение. А вот цены в рублях пока более менее сохраняют прежний уровень, они скорее просто колеблются.

Во втором полугодии цены на квартиры в Подмосковье и в Москве в рублях не выросли совсем, они колеблются в пределах 102-104 тысячи рублей за квадратный метр. Возможно, имеет место даже некоторое понижение цен на жилье. В 2003 - начале 2004 годов и во второй половине 2005-2006 годов в некоторой степени росло в цене все жилье.

Это был период наибольшего роста цен на квартиры в Москве. В настоящее время некоторые виды жилья даже немного дешевеют, а другие наоборот дешевеют. Это говорит о том, что в некоторых секторах рынка идет искусственное повышение цен из-за действий некоторых игроков рынка. Заметно выросли цены на самые дешевые однокомнатные квартиры в Москве, в пределах МКАД, до 150 тыс. долларов, а так же элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают дорожать.

Не исключено, что рост цен в Москве сдерживают строящиеся квартиры в Подмосковье. Более комфортабельное жилье в экологически чистой местности притягивает все больше потенциальных покупателей московских квартир. Динамика цен на подмосковное жилье примерно такая же, что и в Москве, но изначально цены были разными, и эта разница сохранилась до сих пор.

По мнению экспертов, молодым семьям можно рассчитывать на квартиры в Москве «эконом-класса» в спальных районах. Стоимость квадратного метра в этих квартирах начинается от 4 тыс. долларов. Коренные москвичи могут надеяться получить муниципальное жилье: столица вместо нацпроекта «Доступное жилье» реализует собственные социальные программы. Так, в рамках этих программ, по данным специалистов Бюро Недвижимости «Агент 002», молодым семьям предоставили 3,7 тысяч квартир в Москве.

По программе «Молодая семья» до 2009 года планируется построить 1110 тыс. кв. м жилья. Возможно, если количество очередников будет увеличиваться прежними темпами, то таких объемов строительства должно хватить для удовлетворения их нужд.

Правда, некоторые специалисты полагают, что для молодых семей следует строить в квартиры Подмосковье, т.к. опыт всех мегаполисов говорит: в больших городах жилье дорогое, и сколько бы ни строили жилья в Москве, оно все равно никогда не будет доступным для малообеспеченных семей.
Квартиры в Подмосковье, особенно в новостройках, становятся все привлекательнее для инвесторов, и молодых семей, и взрослых, желающих улучшить свое жилье. Разумеется, главным образом, на ситуацию влияют цены. Москва – столица, и цены в ней столичные, а Подмосковье, не смотря на свою близость к ней, все-таки уже провинция, и цены здесь провинциальные.
За одни и те же деньги можно купить малогабаритную старую квартиру в Москве или полнометражную, комфортабельную квартиру в Подмосковье. Правда, из-за города дольше добираться до работы, зато экология… И многие выбирают загородный вариант.
Надышавшись московским смогом, люди все больше начинают ценить чистый воздух, лес и речку. Если учесть, что сегодня одновременно с жилыми домами строится и вся необходимая инфраструктура, да еще в соответствии с последними инженерными и жилищно-коммунальными разработками, то жилье в Москве проигрывает квартирам в Подмосковье по всем параметрам.
Сегодня цены в Подмосковье ниже, чем в Москве, но скоро разрыв может стать еще больше. Об этом говорилось на одном из форумов, на которых обсуждается жилищная проблема. Причина – в скрытых резервах Подмосковья. Предполагается, что под строительство жилья может быть выделена часть сельскохозяйственных земель. Это означает, что застройщики не будут тратить средства на снос старого жилья, и себестоимость домов станет меньше.

Экспертное управление при президенте России в лице своего руководителя Аркадия Дворковича вновь озаботилось введением в нашей стране специального налога на недвижимость. Налог этот надо будет платить не с кадастровой стоимости жилья и земли, как сегодня, а с рыночной. Дворкович считает, что проект налога будет рассмотрен уже весной 2008 года. По его мнению, выплаты в размере от 0,01 до 0,05% рыночной стоимости недвижимости позволят компенсировать плоскую шкалу подоходного налога, существующую сегодня в России. Собственники элитного жилья, а также владельцы второго и третьего жилья будут лишены всяких льгот, а вырученные деньги можно будет тратить на социальные программы. Министерство финансов настроено не столь оптимистично. По версии Минфина, новая система налогообложения потребует введения новой системы оценки недвижимости. Оценить рыночную цену каждого объекта невозможно, поэтому, скорее всего, будет использоваться методика массовой оценки. Это значит, что будут оцениваться объекты разного типа, подпадающие под репрезентативную выборку (примерно 5 процентов от всего объема рынка). Полученные результаты будут распределяться по всей совокупности аналогичных объектов. Экспертное управление при президенте не считает, что отсутствие механизмов оценки помешает введению налога. Дворкович предложил вводить налоги поэтапно, в разных регионах по мере их готовности. Пилотным регионом может стать Москва, где крупные суммы обяжут платить собственников элитной недвижимости, а также владельцев второго и третьего жилья. Он заявил, что это позволит стабилизировать рынок недвижимости в столице и снизить спрос на «инвестиционные» объекты (дома и квартиры, которые покупаются исключительно с целью выгодно вложить деньги). Ситуацией с налогами на недвижимость недоволен и мэр Москвы Юрий Лужков. По его словам, жители европейских мегаполисов платят за жилье и землю примерно в 10 раз больше, чем москвичи. Лужков предложил компенсировать повышение налога на землю за счет снижения НДС, налога на прибыль и других выплат. Законопроект о введении налога на недвижимость физлиц впервые рассматривался в Госдуме ещё в 2004 году. Три года спустя президент Путин заявил о необходимости такого закона в послании Федеральному собранию. Тем не менее, никаких реальных шагов в этом направлении власти пока не предприняли. Теоретически новый налог должен заменить собой существующие сегодня налоги на имущество и на землю. Нововведение может не только ударить по кошельку россиян, но и привести к дисбалансу межбюджетных отношений. Сейчас налог на имущество отходит в региональный бюджет, а налог на землю – в муниципалитеты, но как они поделят полномочия в дальнейшем – непонятно.