Размышления об ипотеке
Наконец, я собралась написать свои мысли по поводу ипотеки и расчеты.
Надеюсь, кому-то они окажутся полезны: уяснить что-либо для себя или использовать в качестве аргумента в споре с “доброжелателями”.
Итак, год назад перед нашей маленькой ячейкой общества, пожелавшей (и начавшей) существовать отдельно от родителей еще три года назад, встал вопрос: съем жилья или ипотека? Старшие ячейки общества, не имея возможности помочь материально, решили поучить жить и, разумеется, хором агитировали за ипотеку. “Вы же будете платить чужому дяде за воздух!!!” - использовался самый распространенный аргумент.
Мы сели. Прикинули. И решили, что мы пойдем другим путем :)
Исходные данные. Молодая семья. Мужчина работает фуллтайм, женщина фрилансит, то есть ее заработки по принципу “то пусто, то густо”. Совокупный доход позволяет снимать хорошую квартиру в самом центре, полностью содержать родителей, хорошо питаться, баловать себя бытовой техникой и особо не ужиматься в средствах. Если бы женщина вышла на фуллтайм, то была бы гарантированная возможность откладывать порядка 3 тыщ убитых енотов в месяц. Неожиданного наследства и существенной помощи ждать неоткуда.
Нет, так было не всегда отнюдь, но это то, к чему мы в итоге пришли. Пришли, к сожалению, уже на пике роста цен. Если бы такой доход был у нас ранее - это была бы ипотека без вариантов. Но в тот момент нам, пардон, не всегда на что кушать было.
Итак, какую квартиру мы хотим? В идеале такую, в которой можно прожить всю оставшуюся жизнь. Особенно если покупать ее в ипотеку (почему так - чуть подробнее далее). То есть это должна быть как минимум трехкомнатная квартира (потому что ребенок планируется не один и не два), в хорошем доме (никаких панелей!) - сталинка, с большой кухней (личный бзик), верхние этажи (тоже личный бзик), в хорошем районе (Реутов, Долгопрудный, Жулебино и прочее Замкадье, а также всякие Выхины-Марьино) не рассматриваются.
Я понимаю, что многие любят свои вышеназванные районы, давайте не обижаться, но вот нам они никак не нравятся категорически.
Теоретически привлекательны районы Фрунзенской, Университета, Сокола-Войковской, Партизанской (нет, район Маяковской и Арбата привлекателен еще более, но будем реалистами :) ).
Ну и естественно, вторичка, так как ипотеку+съем мы не потянем.
И что мы в итоге получаем? Простой серфинг по ЦИАНу показывает, что подобная квартира стоит минимум 450 000 долларов. Плюс-минус. Можно сказать, что таки да, мы зажрались. Да, мы зажрались. Но если я плачу деньги - я хочу платить их за тот товар, который мне нужен, а не за халупу на первом этаже хрущевки в ебенях, “зато свою”.
Сколько это будет стоить на самом деле? Открываем ипотечный калькулятор. При сроке кредитования 25 лет, процентной ставке 11,5 % ежемесячный платеж будет составлять $ 5 230. В принципе, подъемно: во-первых, мы избавляемся от расходов на найм жилья, во-вторых, можно где-то ужаться. А дальше самое интересное. Сумма уплаченных за весь период процентов составит $ 922 233 (нет, понятно, что каждый заемщик стремиться погасить кредит досрочно, но давайте надеяться на лучшее, а готовиться к худшему). Итого, общая сумма выплат составит один миллион пятьсот семьдесят тысяч долларов.
Теперь посчитаем, во сколько нам обходится съем жилья. Возьмем среднюю температуру по больнице. Точнее, не среднюю сейчас, но среднюю для сейчас-и-потом. Учтем рост цен за найм. При том, что сейчас съемная неплохая однушка в Москве стоит 18-23 тысячи рублей, давайте возьмем сумму 75 000 рублей в месяц, чтобы наверняка. Тем более, что мы снимаем в центре.
Что из этого следует? А из этого следует то, что можно либо купить квартиру сейчас, либо, платя за квартиру 75 000 рублей в месяц, снимать ее на протяжении 43 лет. Обращаю внимание на то, что за 75000 в месяц можно снять квартиру гораздо круче той, которую можно купить. Правда да, в итоге остаться ни с чем. Но - неужели за 43 года не случится ни одного кризиса на рынке недвижимости? :) Тогда и можно будет - покупать.
Переходим к контраргументам.
“Вы платите чужому дяде!” Банк - это, конечно, дядя свой :)
“Вы платите за воздух!” Считаем. $ 922 233 - это сумма процентов. То есть тот самый “воздух”. Равный $ 3074 в месяц. То есть ровно цена найма.
Ну и классическое “Вас могут выгнать в любой момент”. а) не могут, надо просто грамотно составлять договор б) надо иметь заначку на соответствующий случай, и тогда это не будет трагедией.
Но почему бы не купить квартиру дешевле, например, однушку или квартиру в менее понтовом районе?
Потому что потом из этой квартиры придется переезжать. А это плохо (читай далее).
По поводу однушки или двушки: нам ее будет мало.
По поводу менее понтового района: нам дорого наше время, и мы не хотим тратить его в пробках. Нам дорого наше физическое состояние, и у нас нет никакого состояния ощущать себя селедками в метро. Нам дороги наши дети, и мы бы не хотели, чтобы они росли в рабочем районе. Нам не хочется подъездов, выполняющих роль общественных туалетов. Да, это снобизм.
И не надо рассказывать про расчудесные районы и мои предрассудки. Я успела пожить и в Бибирево, и в Реутове, и в Новогиреево, и, прости господи, в ЮБутово. Спасибо, хватит.
Ну и потом, зачем покупать черт-те что черти где, когда можно за те же деньги снимать квартиру с видом на Кремль? :)
Почему переезд - это плохо? А потому, что всегда есть риск кризиса недвижимости. Представим себе, что мы купили самую дешевую однушку. Это около $ 160 000. Исправно платим за нее 7 лет. Выплатили за это время $ 125 224. Но при этом за саму квартиру - только около $ 10 000, остальное ($ 110 000) - проценты. Понятно, что подсчет приблизительный и основан на аннуитете, но и при дифференцированной ставке ситуация не сильно отличается.
Платим-платим, думаем, через год поднакопим еще и переедем в двушку. Ну логично: дети подросли, места мало стало.
И тут - здрасте, я ваша тетя - кризис. Положим, что такая квартира стала стОить вдвое меньше, то есть тысяч 80. А желанная двушка - 100. Что нам делать? А ничего не делать, весла сушить. Либо мы возвращаем эту квартиру банку и дарим ему (то есть чужому дяде) стоимость этой квартиры + уплаченные за нее деньги (то исть в сумме $ 200 000, между прочим, плату за найм за пять с половиной лет при условной цене найма 3 тыщи в месяц). Либо рвать прямую кишку и досрочно гасить ипотеку. Либо искать идиота, который купит ее с обременением (недееспособные по закону сделки заключать не вправе, а в здравом уме и твердой памяти никто на такое не пойдет, так что тоже не вариант). Можно, конечно, попытаться договориться с банком о замене объекта ипотеки, но пойдет ли на это банк, понравится ли ему выбранная квартира и т.п.? Напоминаю, что альтернативная сделка: продажа - погашение ипотечного кредита - покупка, - из-за кризиса не прокатит.
Какие выводы? Снимать - хорошее и качественное жилье, откладывать деньги (например, за 15 лет при ежемесячном ныкании 3000 долларов будет отложено $ 540 000) и вкладывать их (чтобы накопления не сожрала инфляция) - в ценные бумаги, в недвижимость за рубежом или в других регионах России - последнее более выгодно, так как снижает риск несвязанного кризиса (то есть кризис рынка недвижимости в Египте съест накопления, а кризис рынка недвижимости в России лишь пропорционально снизит, и по сути ничего не будет потеряно), приобрести недорогую недвижимость (опять же, в России или за рубежом) на случай старости и инвалидности. Ждать кризиса - и вот тогда покупать.
Пусть ждать придется 10-15 лет - это все равно выйдет дешевле, чем платить банку.
Ну а если дождаться не получится - в любом случае будет отложена приличная сумма на первоначальный взнос, что существенно снизит “плату за воздух”, то есть проценты. В любом случае сумма, потраченная за эти 10 лет на найм, будет ниже суммы уплаченных процентов по ипотеке.
Буду рада любым замечаниям и дополнениям
Кросс-посты в сообщества о недвижимости, обсуждение в моем ЖЖ
источник