Обзор рынка квартир в Москве

Строители иногда употребляют слово «кластер». На их языке это означает квазиавтономный район мегаполиса. В этом районе-кластере есть деловые центры, которые группируют вокруг себя торговые и складские помещения, жилые дома, гостиницы и рестораны, школы и поликлиники, банки. Жители таких районов имеют возможность жить внутри кластера, никуда из него не выезжая.

Сегодня многие квартиры в Москве расположены внутри таких кластеров. Компания Russian Research Group насчитала в Москве 12 мегакластеров, разделенных автомобильными трассами. Однако, многие хозяева бизнес-центров, которые являются центрами кластеров, наблюдая за растущей ценой на землю в Москве намерены перебраться за МКАД.

На основании этого многие девелоперы предполагают, что и в области теперь начнется кластерное строительство. Управляющий партнер “МИЭЛЬ-Новостройки” Наталья Тихоновская в эфире РБК-ТВ в программе “Недвижимость” заявила: “Массово застраиваются районы между Ленинградским и Дмитровским шоссе. Прежде всего, сказывается близость аэропортов Шереметьево, а также строительство дублера трассы Москва – Санкт-Петербург и Краснопресненского проспекта”.

Подобное строительство для нас не новость. Во времена СССР квартиры в Москве непременно находились в близком соседстве со всей инфраструктурой, начиная с магазинов и игровых площадок и кончая «районообразующим» заводом. Сегодня приходится вспомнить подзабытый уже принцип из-за назревшего транспортного коллапса в столице. “Все западные столицы развивались именно по принципу развития пригородов, – продолжает Н.Тихоновская. – В центре - небольшие представительские офисы, отели, театры, музеи, небольшое количество дорогого жилья, а все остальное выносится за кольцевую дорогу”.

Квартиры в Подмосковье будут ориентированы на средний класс. Здесь квадратный метр стоит на 1 тысячу долларов меньше, чем в Москве. Более доступное жилье позволят приобрести его более молодым семьям. По данным Тихоновской, квартиры в Москве чаще покупают те, кому 35-45 лет, а квартиры в Подмосковье приобретают люди 25-35 лет.

Жители кластерных зон могу рассчитывать на близкую к дому работу. В деловых центрах разместятся офисы многих торговых и производственных компаний. Будут востребованы служащие банков, менеджеры и управляющие магазинов, ресторанов, парикмахерских и т.д. Осталось выяснить, как в эти кластеры попадет обслуживающий персонал.

Над железнодорожными путями Киевского направления Московской железной дороги (МЖД) планируется построить около 2 млн кв. м жилья. Об этом сообщил сегодня на пресс-конференции вице-президент ОАО “Российские железные дороги” (РЖД) Олег Тони. По его словам, над путевым пространством, прилегающим к Киевскому вокзалу, планируется проложить специальные перекрытия, на которых будет возводиться жилье и объекты деловой и социальной инфраструктуры. Планируется, что проект будет реализован в две очереди. Первая - реконструкция железнодорожной инфраструктуры и сооружение перекрытий над железнодорожными путями. Вторая - это строительство жилья и административных площадей. Начало реализации первого этапа проекта намечено на конец 2008г. В целом завершить проект планируется в течение пяти лет. Как уточнил вице-президент РЖД, похожие проекты уже реализовывались в Берлине, Гонконге и Нью-Йорке. “Однако перекрытия для строительства жилья ни разу не возводились над “грузовыми” путями, так что реализация проекта будет “пилотной”, - отметил О.Тони. Он сообщил также, что аналогичные проекты в перспективе могут быть реализованы и над железнодорожными путями Савеловского и Белорусского вокзалов. О.Тони подчеркнул, что ОАО “РЖД” выступает против выноса вокзалов за территорию города и оптимальным для экономии городского пространства считает предложенный проект. Кроме того, О.Тони уточнил, что в столице идет реорганизация территорий, принадлежащих РЖД, площадью 350 га. На большинстве этих территорий город сможет в дальнейшем построить жилье, офисные, гостиничные и общественные комплексы. Так, перепрофилирование четырех промышленных зон ОАО “РЖД” позволит освободить для нужд города 150 тыс. кв. м территории. Сейчас идет реорганизация нескольких таких промзон. В частности, в промзоне Братцево планируется в дальнейшем построить офисно-деловой центр, в промзоне Серп и молот - гостиничный комплекс, а также жилые площади, в промзоне Калошино - спортивно-общественный центр. Вице-президент РЖД уточнил также, что генеральная схема развития Московского железнодорожного узла предусматривает перепрофилирование и ликвидацию части “грузовых дворов” в Москве. В частности, предполагается реконструировать “грузовые дворы” Москва - Товарная - Рижская, Москва - Товарная - Киевская, Москва - Товарная - Смоленская, Москва - Товарная - Ярославская, Москва - Товарная - Октябрьская, Москва - Товарная - Курская и Кунцево-2. По его словам, после реконструкции Рижского вокзала на прилегающих территориях будет построен 1 млн кв. м жилья, офисов и социальных объектов. Кроме того, там появятся гостиничные комплексы, музей РЖД, а также торговые, культурно-развлекательные и гаражные объекты. Общая площадь земельного участка под застройку составит около 37 га. О.Тони добавил, что в перспективе Рижский вокзал планируется разгрузить от дальних пассажирских перевозок. Как заявлял ранее главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, вокзал как транспортный объект работает неэффективно, и столичные власти рассматривают возможность перепрофилирования вокзала в музей железной дороги. Для работы товарного сектора железной дороги предполагается организовать логистические терминалы на Большом кольце МЖД, расположенном в Московской области, сообщил вице-президент РЖД. В частности, предполагается построить логистический терминал в подмосковном Белом Расте. Туда планируется перенести большинство производственных мощностей из “товарных дворов”. Кроме того, планируется полностью реконструировать “грузовой двор” Кунцево-2. 28 ноября 2007г http://top.rbc.ru/society/28/11/2007/127397.shtml

Глава одной из московских строительных компаний 26 ноября был ограблен в собственной квартире, сообщает РИА Новости. Преступники проникли в квартиру предпринимателя и связали хозяина и его дочь. Грабители вынесли из квартиры 2 тысячи евро, 800 долларов, 75 тысяч рублей, пять норковых шуб и мобильный телефон. Общий ущерб оценен в 660 тысяч рублей.

Истории с обманутыми соинвесторами известны широко. Люди хотели за свои кровные получить квартиры в Москве или квартиры в Подмосковье, а вместо этого получили сильнейшую головную боль на много лет. В Москве стараются решить проблемы несостоявшихся дольщиков. Почти половина из них зарегистрирована в в Восточном административном округе. Именно в этом районе находится основная часть недостроенных объектов, всего 15 адресов. Большую часть зданий должны были построить компании «Новый мир», «Мастерок», «Социальная инициатива», «Стройиндустрия», ЖСК «Гарант» (ООО «Корпорация ЖЕРИ»).

Московские власти составили реестр пострадавших, подобрали новых инвесторов и настоятельно рекомендовали им довести строительство до конца в кратчайшие сроки. Сегодня объекты строятся, некоторые находятся еще на стадии проектирования, но работы по ним тоже ведутся, некоторые дома уже сданы.

Чтобы новые инвесторы не остались в накладе, власти увеличили намеченные ранее объемы строительства путем добавления этажей или новых корпусов. Предполагается, что инвесторы покроют убытки за счет дополнительных квартир. Можно так же зачесть фирмам дома как городскую долю в других коммерческих объектах.

Первый заместитель мэра Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин полагает, что последний дом для обманутых дольщиков будет сдан в 2009 году, и тогда все соинвесторы получат, наконец-то, квартиры Москве, ничего не вкладывая дополнительно. Исключение составляют те дома, по которым заведены уголовные дела. Чтобы подобные случаи больше не повторялись, в Москве установили особый порядок регистрации долевого строительства.

Не все инвесторы справляются со своими обязательствами. Так, квартиры в Москве по адресу Севастопольский просп., вл. 51 дольщики получат еще не скоро. Сегодня строительство этого здания занимается префектура. Возводить его надо практически с нуля, поэтому сроки сдачи в очередной раз отодвинулись на 2009 год.

Занимаются московские власти и квартирами в Подмосковье. Так, в этом году для офицеров Министерства обороны должно быть сдано 18 жилых домов общей площадью 242 тыс. кв. м. Одновременно идет расширение Варшавского шоссе. Там стоят частные домовладения, с жильцами которых разговаривают с каждым по отдельности. Некоторые из них хотят получить квартиры в Подмосковье, другие согласились переехать в район Южного Бутова.

Господа и дамы, а что вы думает про это? Насколько точно можно прогнозировать повышение цен? Инвестиции для русских. Поговорим об иностранных инвестициях. Хочу заметить, что речь идёт не об инвестициях из другой страны в Россию, а наоборот - об инвестициях из России в другую страну. Цель любых инвестиций - заработать много денег. Многие ломают голову, куда вложить деньги, ведь капитал должен работать на своего владельца. Владелец капитала должен иметь доход. Можно эффективно вложить финансы в акции, облигации, разные вклады, но никакие гаранты не застрахуют от обвала фондового рынка. Такое случалось и не один раз. Все акции, облигации и вклады могут исчезнуть в один день. Эффективность инвестиции заключается в её надёжности. На мой взгляд, самые надёжные инвестиции в недвижимость. Недвижимость всегда дорожает. А ещё более эффективны инвестиции в недвижимость, если это инвестиции в иностранную недвижимость. Прибыль вы почувствуете практически сразу, когда увидите темпы роста цен, сравнив прошлогодние цены на недвижимость с сегодняшними. Вот вам и доход, вот вам и заработок! Купить квартиру заграницей где-нибудь в Европе и больше не переживать. Здоровый сон обеспечен. Здоровый образ жизни как раз там, где не силы не тратятся на каждодневную гонку в поисках выгоды. Другой вопрос - цена на недвижимость за рубежом. Несомненно, она не дороже чем недвижимость в Москве, тем не менее, она стоит значительно дороже, чем дом в области в средней полосе России. На помощь приходит ипотека. Например, Банки Республики Кипр свободно дают ипотечные кредиты гражданам России. Причём процентная ставка по кредиту значительно ниже, чем в российских банках. Итак, допустим, вы взяли ипотечный кредит, чтобы купить квартиру на Кипре, оформили договор о покупке недвижимости и, так как вы всё-таки живёте и работаете в России, начали сдавать в аренду эту квартиру на Кипре. Аренда квартиры почти полностью покрывает ваши ежемесячные выплаты по кредиту. И тут начинается самое интересное: С января 2008 года Республика Кипр переходит на Euro и тем самым окончательно становится членом Евросоюза. И, как следствие, недвижимость резко сильно подорожает. Вот тут вы действительно почувствуете прибыль, когда ваш дом на берегу моря в один месяц подорожает на четверть! После этого предстоит сложный выбор: прекращать иностранные инвестиции, продать квартиру и ехать домой, или же остаться на этом райском острове, когда вокруг вас чистые улицы, горы, курорты и красивые дома. Здесь образы жизни сливаются с мечтой, жизнь человека становится воистину красивой жизнью на этом острове, где всегда хорошая погода и снег бывает только в горах, где размещены лыжные курорты. А у подножья гор простирается даже зимой тёплое море! (взято с сайта http://aldante.info) http://aldante.info какие идеи?

Сниму квартиру или комнату в Химках или конечные (северные) станции зеленой и фиолетовой веток метро. По цене квартира: до 18 тысяч. Понимаю малую вероятность, поэтому расчитываю больше на комнату. Если в Москве, то до 12 тысяч, Химки - до 10. О себе: 24 года, рождена и прописана в Москве, работаю. При необходимости представлю рекомендации от пердыдущих арендодателей. marusa_gav@mail.ru

По мнению управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood Константина Ковалева Новые элитные квартиры в Москве, в центральном административном округе (ЦАО) можно купить по $12-14 тыс. кв. м. Тем не менее, стоимость разных элитных квартир в Москве может сильно отличаться друг от друга в зависимости от местоположения, степени развитости инфраструктуры и архитектуры.
Себестоимость одного квадратного метра элитной квартиры в Москве в среднем составляет $5-8 тыс. Но строительство жилья в Москве перестало быть сверхдоходным бизнесом. «Еще лет 8, наверное, назад строительство элитного жилья в центре Москве было супердоходным бизнесом. Сейчас - нет», - сказал Ковалев. Работа девелоперов и риэлтеров усложнилась.
«Все чаще девелоперам приходиться прибегать к отложенным продажам, когда они продают элитную недвижимость не по 12 тыс. за «квадрат» на стадии строительства, а достраивают объект, делают чистовую отделку и продают кв. метр под ключ уже по $24 тыс.», - отметил Ковалев. Обычно рентабельность находится на уровне 30 - 50%.
По мнению Ковалева, одним из факторов, влияющих на цену жилья на рынке, стала борьба московского правительства с точечной застройкой. «Когда речь идет о точечной застройке, сразу у наших граждан почему-то возникают ассоциации с небоскребами. Если говорить об элитном жилье, оно обязательно должно строиться в центре. Я так считаю.
Должны быть не запрещающие меры в этой сфере, а стимулирующие», - полагает К.Ковалев.
Возможно, с ним не согласятся те, в чьем дворе вдруг вместо детской площадки появился еще один дом. То, что этот дом не будет небоскребом, - утешение слабое.
По итогам 9 месяцев 2007 года в Москве введено в строй 10,5% жилья от общероссийского количества. Но Московская область опередила столицу: квартир в Подмосковье построено 11% от общего количества.
Правда, к концу года Москва еще может вернуть себе пальму первенства, но в 2008 году квартир в Подмосковье будет, безусловно, построено больше, чем в Москве. Дело в том, что по данным Росстата темпы увеличения объемов строительства квартир в Подмосковье составляют 31 %, в то время, как в Москве темпы прироста строительства всего 0,1 %, а в 2008 году этот показатель может и вовсе оказаться отрицательным.
По данным Росстата за 9 месяцев 2007 года в России построено 375 тыс. квартир площадью 34 млн. квадратных метров. Квартир в Подмосковье построено больше всего, область – безусловный лидер по всем показателям